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北京龙湖北辰揽境竞品

2022.07.27 来源: 浏览:2次
北京龙湖北辰揽境竞品(北京龙湖北宸揽境销售情况)

各位粉丝,新年好。

在新年的第一期,帮主将2021年北京楼市整体成交结果进行盘点分析,为买房人在2022年买房置业提供参考。

据统计,2021全年,北京住宅(不含共有产权房)新增供应59399套,同比上涨9%;成交62800套,同比上涨29%;成交面积795.58万平米,同比上涨33%;成交均价52924元/平米,同比上涨3%;成交金额4210.54亿元,同比上涨38%;目前市场存量72898套,同比上涨3.6%

从整体数据看,2021年北京住宅成交套数、面积、金额3项指标均达近5年高点,成交均价虽比2019年略低,但考虑到2021年五环外项目占比8成,且10万+项目价格审批被严控,因此2021年成交均价仍呈小幅上升趋势。

2017—2021年,市场新增供应持续增长,2021年存量同比微涨。

北京龙湖北辰揽境竞品

2017—2021年北京住宅市场成交状况


01

诞生3个百亿楼盘

2021年,网签成交金额冠军为海淀幸福里,实现成交额达120.12亿元,成交均价约8万元/平米,成交1290套,成交面积15.93万平米

2020年10月首次开盘的海淀幸福里,在2020年最后一个季度完成了44套、3.85亿元的成交业绩,成交均价约7.7万元/平米,成交面积约5000平米,成交套均面积约114平米,去化以小户型产品为主。

而在2021年,项目主推145、165、195平米大户型产品,且价格涨到8万+,能够摘得北京住宅销冠,一是证明了海淀市场高端改善向北部外溢且需求旺盛,二则说明项目产品力有足够支撑。

在2021年海淀楼市,学府壹號院开盘认购超百亿圆明天颂开盘去化9.5成,均体现了海淀市场是北京当之无愧的YYDS。

亚军奥森ONE是2021年首个实现网签额过百亿的项目,事实上,该项目在2020年底就没什么房源了,只不过在2021年完成网签而已。

该项目不到一年时间清盘,得益于承接了大量海淀外溢客群,其限竞房的价格优势,给了码农们极佳的上车机会。其兄弟项目奥海明月也以52.79亿元的成交额跻身年度前十(第9名)。

2022年,海淀区供应主要在北沙滩、永丰,除了海淀幸福里大约还有不到3成存量外,中建壹号·学府公馆、中海滙德里、幸福里润园均是新盘,前者售价10.08万元/平米,后二者指导售价均为8.3万元/平米,好在中海滙德里有75平米小户型,买房人还有机会在600万的区间入住海淀。

海淀北部更低门槛置业的区域主要在昌平北清路沿线、未来科学城区域,新盘供应充足,价格在5万—6万/平米的区间。(详见“明年,码农在海淀北部买房选择多多”)

第三个百亿楼盘是恒大丽宫,中央别墅区天竺板块5000万+别墅项目。


02

9个均价<5万项目跻身前50

买房人最关心的是北京房价变化。

如果看年度成交均价,2021年北京住宅价格呈小幅上升。但买房人具体考察不同区域板块的房价时,会发现有些板块房价涨幅明显,有些项目价格虽然高、但明显有倒挂优势。

根据2021年北京住宅成交前50名排行榜,单价<5万元/平米的项目只有9个,其中5个在五环与六环之间,4个在六环外;有5个项目是限竞房;1个项目位于远郊区。

2021年,单价<5万的项目共成交8759套、成交面积89.42万平米、成交金额321.13亿元,套均面积约102平米,说明刚改需求占比更大。

从2021年土地供应情况看,在限竞房时代落幕后,北京单价<5万的商品房项目全部在六环外,顺义新城马坡与仁和、房山良乡官道是距离城四区相对近的区域,但最大短板是距离地铁较远。在北京新版地铁交通线路规划中,地铁可达区域房价均在5万+

这就给预算在300万以下的低总价置业人群出了难题,买得起的房子距离远、交通不便、配套欠缺。

300万—400万区间的房子,有地铁配套,有但供应量很少,想买必须及时出手,如朝阳豆各庄的北京沁园、大兴旧宫的合生me 悦、门头沟永定镇的龙湖北辰揽境等,或许还能淘到低总价户型;新盘可关注北七家天时汤山御邸,以及今年将上市的昌平未来科学城几宗地块。

2021年北京住宅成交前50名中<5万项目成交状况


03

10万+项目表现抢眼

与单价<5万的项目数量相同,有9个单价在10万+的项目成交额赫然名列前50,这恰好是2019年与2020年前50名10万+项目的数量之和。

9个10万+项目共计成交1839套,成交面积32.08万平米,实现成交额350.37亿元,占比全年成交额超8%,套均面积约174平米

从以上数据可以看出,2021年北京高端改善需求旺盛,虽然市场一度手信贷收紧影响了成交,但是嗅觉敏锐的高端买家把握住了市场最佳时机。

例如,在控房价的指导思想下,二环唯一新盘北京城建天坛府一期预售价格仅批约11.8万元/平米,这让高度认可核心区价值的买房人趋之若鹜,在二期取证均价提升至12.2万元/平米后,更是引发了冬日里排长队买房的情景。

可以看到,在2021年成交均价最高的项目是海淀西三环西钓鱼台嘉园11.6万元/平米,该项目一期建成年代是2005年,是一个拿地开发已近20年的老盘。

相对而言,像天坛府、分钟寺三兄弟,以及11.5万元/平米圆明天颂、8.96万元/平米学府壹號院等高端改善项目,对于北京的豪宅买家来说,真可谓是性价比较高了。

这就像投资股票,并非高价股升值空间就小,当初认为100元茅台贵的股民,怎么也不会想到未来有近20倍的涨幅。

另一方面,从目前市场产品结构看,新拿地项目少有做180平米以上户型,因此200平米以上的大平层产品反而体现出稀缺性。

值得一提的是,在9个10万+项目中,有3个金茂府,且东叁金茂府10万+项目销冠,成交套数、面积、金额均傲视群雄。金茂府在高端改善群体中的品牌影响力可见一斑。

2021年北京住宅成交前50名中10万+项目成交状况


04

奥森ONE勇夺成交套数桂冠

2021年,成交套数冠军是奥森ONE,也是唯一成交在2000套以上的项目。

当2021年昌平奥森春晓北清云际两个新盘接力东小口双子星后,且价格都在6万+奥森ONE奥海明月的价值进一步被凸显。

成交套数过千的项目共有7个,共计成交近万套,其中有3个限竞房项目。

8万+项目只有海淀幸福里一个,成交1290套,在品质改善市场领域独占鳌头。

5万—6万区间的项目只有奥森ONE一个。

<5万的项目有5个,其中亦庄橡树湾万科城市之光东望通州双限影响下,能取得成交过千套的业绩实属不易。尤其亦庄橡树湾从2020年首次开盘时售价3.3万—3.6万/平米,到2021年售价达4.5万元/平米,其涨幅冠绝北京新盘。买到该项目一期的业主,恐怕是2021年最开心的买房人。

2021年北京住宅成交前50名中成交套数过千项目成交状况


05

两新盘勇夺区年度销冠

根据2021年各行政区成交排名,北京城建天坛府东叁金茂府两个项目均在2021年首次取证开盘,便夺得区域销冠,且都为10万+项目。其它各区销冠项目均为老盘。

东、西城区仅有北京城建天坛府一个商品房新盘,未来也不会再批新的建设用地,因此天坛府与未开盘的永定府将成核心区绝版。

城四区中,海淀幸福里为北京市和海淀区双料冠军,实际上海淀区2021年开盘的学府壹號院、圆明天颂成交势头也不遑多让。

朝阳区销冠被中海首开拾光里49.25亿元、490套的业绩夺得,项目为叠拼产品,且在秋季后相邻两个6万+的政府共有产权项目入市的情况下,并未因高出约1万元/平米的价格而影响销量,从侧面印证了高端改善群体对于价格的敏感度并没有那么高。

同时,朝阳区2021年新盘放量,但均在9月之后取证,销售时间短,也未能对拾光里造成威胁。

东叁金茂府则成为北京10万+豪宅和丰台区双料销冠,据了解该项目成交客群年轻化居多,证明了90后正成为高端市场的生力军,这部分高收入年轻人对居住氛围和品质的要求较高。

中海寰宇天下|天赋未能重现当年蝉联北京楼市双百亿销冠的辉煌,但仍以53.4亿元的业绩当仁不让地霸榜石景山区楼市。

亦庄橡树湾成为北京<5万楼盘和通州区的双料冠军。据悉,台湖和马驹桥两个板块有望松绑通州双限政策,但亦庄橡树湾已接近清盘。

平原新城几个区域,除昌平区和顺义区诞生百亿楼盘外,其它区域销冠项目均未达50亿元亦庄中海京叁号院大兴熙悦宸著均实现40亿+业绩,未达到爆款但也算合格。

2021年北京住宅成交前50名中各行政区销冠项目成交状况


从以上对2021年度北京楼市成交排名的分析,可以明确看出北京楼市两类项目最抢手,一是被高端买家盯上的拥有稀缺地段、稀缺产品的项目,二是区域发展有支撑、性价比优势明显的项目。

2022年,北京楼市将稳中求进、稳步前行,买房人需看清大势,按照这两个方向,在市场中优选置业目标。

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